Что такое управление домом?
Управление домом - согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и прилегающей территории, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
"Березовская Жилищно-Эксплуатационная Организация" осуществляет реализацию прав, переданных ей собственниками или правлением ТСЖ (ЖСК), по управлению многоквартирным домом в целях организации содержания, обслуживания, эксплуатации и поддержания в надлежащем состоянии общего имущества в многоквартирном доме, его инженерного оборудования и придомовой территории.
Способы управления домом
Жилищный кодекс РФ предлагает собственникам помещений многоквартирного дома три способа управления:
- Непосредственное управление домом своими силами и средствами
- Организация товарищества собственников жилья (ТСЖ) или жилищного кооператива (ЖСК) и управление домом через него
- Выборы управляющей компании, способной грамотно организовать управление домом
Какой способ управления многоквартирным домом выбрать?
От решения собственников помещений в вашем многоквартирном доме зависит очень многое и в первую очередь вопрос вашего благополучия, создания комфортных и безопасных условий проживания, защиты ваших жилищных прав, других законных интересов, жизни и здоровья каждого проживающего.
Непосредственное управление (годится для малоквартирных домов, не более 10-12 квартир)
Выбор такого способа управления домом говорит о том, что собственники готовы взять на себя все заботы по содержанию общего имущества. Ведение дел осуществляется на добровольных началах собственниками без привлечения управляющих организаций и создания ТСЖ.
При непосредственном управлении договоры на поставку коммунальных услуг заключаются каждым собственником помещения в доме от своего имени. Договоры на содержание и ремонт общего имущества в доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме. При этом, все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре. От их имени в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников, уполномоченный остальными по доверенности.
Непосредственное управление домом возможно при наличии небольшого количества собственников, так как им проще самоорганизоваться. В настоящее время количество собственников помещений в многоквартирном доме при непосредственном управлении законом не ограничено.
Что дает собственникам ТСЖ (ЖК, ЖСК), созданное в их доме?
Одним из самых распространенных способов управления многоквартирным домом на практике является товарищество собственников жилья.
Преимущества данного способа управления:
ТСЖ выбирают те подрядные организации, которые устраивают их по цене и по качеству предоставляемых ЖКУ
Денежные средства собственников аккумулируются на расчетном счете ТСЖ и расходуются только на нужды дома
ТСЖ само определяет, что ремонтировать в доме, когда и в каком порядке проводить ремонтные работы, собственники сами выбирают материалы для ремонта, устанавливают порядок сбора денежных средств на эти нужды
В ТСЖ могут создаваться накопительные счета в целях, определяемых самими собственниками: на капитальный ремонт, на благоустройство детских площадок и т.п.
Для выполнения различных работ по содержанию и обслуживанию дома, товарищество может привлекать на договорной основе граждан непосредственно проживающих в этом доме. Таким образом, частично может быть решена проблема занятости некоторых жильцов
Управление домом посредством создания ТСЖ хорошо тем, что жильцы смогут получать поддержку органов местного самоуправления в виде предоставления бюджетных средств на капитальный ремонт и обучение персонала. Кроме того, действующий Жилищный кодекс позволяет товариществам осуществлять коммерческую деятельность, доходы от которой могут пойти на покрытие затрат по обслуживанию и содержанию общего имущества, оплату коммунальных услуг.
При управлении многоквартирным домом собственникам так или иначе придется больше общаться друг с другом. Иногда, живя в одном доме, мы не знаем соседей по лестничной площадке и, когда нужна помощь, не всегда оказываем ее друг другу. Совместное решение вопросов жизни дома сплачивает жильцов, учит действовать сообща, доверять друг другу.
Управление управляющей компанией
Управление домом можно поручить управляющей организации, что является неплохой альтернативой двум другим способам управления. Такой способ предполагает управление домом на профессиональной основе с установлением мер ответственности за некачественное управление.
В основе отношений по управлению домом лежит грамотно составленный письменный договор, заключаемый управляющей организацией с каждым собственником помещений в доме. Кроме состава общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление, договор должен содержать полный перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме, а также перечень оказываемых коммунальных услуг и их стоимость.
Кроме того, в договор целесообразно включить порядок расходования средств, сэкономленных в результате специальных мероприятий, проводимых управляющей организацией (например, внедрение программ по энергосбережению).
Задачи управления домом
Управление домом - сложная техническая и экономическая задача. Необходимо соблюдать нормы и правила технической эксплуатации дома. Для сохранения и повышения его потребительских качеств необходима не только текущая эксплуатация, но и, порой, модернизация, ремонт, система мер по ресурсосбережению.
Для качественного выполнения указанных работ необходимо обладать специальными профессиональными навыками и знаниями, иметь необходимые лицензии, допуски и сертификаты. С экономической точки зрения четко контролировать регулярность оплаты собственниками и нанимателями жилищно-коммунальных услуг, внимательно относиться к подписываемым финансовым документам, планировать затраты на сезонные виды работ, иметь аварийный запас, в т.ч. финансов, знать особенности договорных отношений с подрядчиками и поставщиками ресурсов.
Кроме того, это ежедневная работа по мониторингу инженерных систем дома и несущих конструкций. Отдельной строкой стоит упомянуть о предупредительной работе с неплательщиками, а так же судебной и арбитражной практике.
Функции управления многоквартирным домом:
Организация работ по технической эксплуатации недвижимости
Организация предоставления жилищных услуг
Организация предоставления коммунальных услуг (заключение договоров с энергоснабжающими организациями от имени УК или ТСЖ (ЖСК)) с последующим контролем их качества
Организация системы учета и сбора платежей
Подготовка и обоснование бюджета расходов на содержание, развитие и модернизацию общего имущества и придомовой территории, целевое использование бюджета
Поиск и использование законных возможностей коммерческого использования общего имущества многоквартирного дома
Организация подготовки и предоставление достоверной и полной отчетности перед собственниками помещений, ТСЖ (ЖСК) и государственными органами
Обеспечение своевременного сбора платежей от собственников помещений, арендаторов, нанимателей
Обеспечение своевременной и полной оплаты услуг по счетам поставщиков услуг
Обеспечение юридического сопровождения досудебных споров, судебных разбирательств, представление интересов собственников в арбитражном суде (для ТСЖ, ЖСК)
